Når forskudsopgørelsen lander om få måneder vil den fremover indeholde den årlige boligskat.Arkivfoto.
Ejendomsvurderingen danner grundlaget for de nye boligskatter fra næste år - derfor er den vigtig.
Fra 1. januar træder nye boligskatteregler i kraft. Og det er regler, som 1,7 millioner danskere i efterhånden i mange år har ventet på.
Og selvom der måske regner skattelettelser ned over nordjyderne, kan de nye ejendomsvurderinger stadig ramme skævt.
Sådan siger Simon Rye, der er ejendomsmægler ved Mælgerhuset i Nørresundby.
- Vi håber, der bliver lavet et system, der kommer til at foregå så nøjagtigt som muligt, men jeg må nok erkende, at vi umiddelbart kan fornemme, at mange af den vil ramme skævt i forhold til, hvad de reelle vurderinger er, siger Simon Rye, og fortsætter:
- Det er klart, selvom man har brugt mange år på at udvikle det her system, så er det nok svært at lave et, hvor man kan ramme det helt nøjagtigt.
Sådan fungerer de nye boligskatter
Hvem betyder det her noget for?
Ejendomsvurderingerne betyder kort fortalt noget for dem, der har en ejerbolig i Danmark.
Det kan eksempelvis være en villa, et rækkehus eller en lejlighed – men ikke andelshavere eller folk i lejeboliger.
I alt drejer det som om cirka 1,7 millioner ejerboliger, der skal værdisættes af Vurderingsstyrelsen, der hører under Skatteministeriet.
Hvad er ejendomsvurderinger?
Når man ejer sin bolig, bliver man beskattet ud fra dens værdi. Dels grundens værdi – den såkaldte grundskyld, der går til kommunen – og dels ud fra ejendommens værdi, der kaldes ejendomsværdiskat.
For at vide, hvor meget man skal beskattes, laver det offentlige vurderinger af begge dele. I mere end et årti har der dog været så store udfordringer med disse vurderinger, at man har sat systemet på pause, for at undgå store fejlskøn.
Regeringen valgte således i 2013 at suspendere det eksisterende vurderingssystem, og derfor har boligbeskatningen frem til nu i høj grad været bundet op på de vurderinger – og dermed også beskatningen - der kom inden da.
I mellemtiden er boligmarkedet dog spurtet afsted, og derfor kan der være store forskelle, når man sammenligner værdierne dengang med værdierne i dag.
Hvorfor er det vigtigt?
De nye ejendomsvurderinger har været ventet længe, fordi de er centrale for den beskatning, der er af ejerboliger i Danmark.
Siden systemet blev sat på pause i 2013, har man arbejdet på at lave en ny model, der rammer mere rigtigt, så ingen kommer til at betale for meget eller for lidt i skat som følge af fejlagtige vurderinger.
Det er fra politisk hold blevet besluttet, at der skulle udvikles en mere retvisende model, og det er altså resultaterne af det, som en meget stort antal danskere tirsdag bliver præsenteret for.
Den vurdering, som kommer tirsdag, er ret beset gældende for din boligs værdi per 1. januar 2022 – og den er ikke endelig.
I stedet er der tale om en såkaldt ”foreløbig 2022-vurdering”, som kommer til at være afgørende for din beskatning i 2024. Den endelige vurdering kommer først i 2025, og derfor kan der til den tid være ændringer i opgørelse.
I så fald kan du se frem til at skulle betale en restskat eller få penge tilbage, som du måske kender det fra din årsopgørelse.
Hvordan ser man sin ejendomsvurdering?
Skal du se din nye ejendomsvurdering sker det på Vurderingsportalen.dk, der er en del af Vurderingsstyrelsen og dermed Skatteministeriet.
Vurderingsstyrelsen vil til TV 2 ikke oplyse præcis hvornår danskerne kan se deres nye ejendomsvurderinger, men blot at det sker ”først på dagen” tirsdag den 12. september 2023.
Når de nye vurderinger går i luften, vil der ifølge dagbladet Børsen ikke følge nogen forklaring med. I stedet vil der stå et tal – en vurdering – og være en skattebregner, som du kan bruge til at udregne din egen boligbeskatning i 2024 på baggrund af.
Hvis det virker uoverskueligt, vil du også kunne se det på din forskudsopgørelse for 2024, som bliver offentliggjort i november.
Kan man klage over sin ejendomsvurdering?
Du kan ikke klage over din ejendomsvurdering på baggrund af den ”foreløbige 2022-vurdering”, der kommer tirsdag.
Hvis du mener, at din ejendomsvurdering er forkert, kan du først klage i 2025, når den ”endelige 2022-vurdering” forelægger. Dermed kan du risikere at skulle betale for meget – eller for lidt – i boligskat næste år, men det vil altså blive efterreguleret senere hen.
Er der ikke allerede blevet sendt vurderinger ud?
Jo, Vurderingsstyrelsen har sendt et større antal ejendomsvurderinger ud tidligere – men dels har det kun været til visse boligejere og dels har det været såkaldte 2020-vurderinger, der skulle anslå, hvad ens bolig var værd i 2020.
Disse vurderinger er ikke ligegyldige, for de spiller en rolle i den beskatning, boligejere ret beset burde have fået i 2021, 2022 og 2023 – men de betyder altså ikke noget for din fremadrettede beskatning.
Boligpriserne er jo steget de sidste 10 år - stiger skatten så ikke også?
Ifølge Vurderingsstyrelsen falder den samlede boligbeskatning i 4 ud af 5 tilfælde. Det skyldes ikke mindst, at både ejendomsværdiskatten og grundskylden står til at falde.
For ejendomsværdiskatten er der tale om et fald fra 0,92 procent til 0,51 procent af din ejendoms værdi – opgjort som værdien af både din grund og din bolig. Samtidig bliver den såkaldte progressionsgrænse hævet fra 3,04 millioner til 9,2 millioner.
Det betyder, at hvor boligejere tidligere blev beskattet med 3 procent af den værdi, der lå over 3,04 millioner kroner, kommer der nu først den ekstraordinære beskatning på hvis ejendommens værdi er over 9,2 millioner kroner. Samtidig falder taksten fra 3 procent til 1,4 procent.
Derudover står grundskylden til at blive sat ned i alle landets kommuner.
Fordi grundskylden bliver bestemt i kommunerne, kan man ikke give ét universalt svar på, hvor stor nedsættelsen bliver, men ifølge Vurderingsstyrelsen er den gennemsnitlige grundskyld i dag 2,7 af din grunds værdi. Fremover vil gennemsnittet i stedet være 0,74 % af grundens værdi.
Risikerer man at få et skattesmæk til næste år?
Det korte svar er: Nej.
Det nye ejendomsvurderingssystem er sådan indrettet, at 2024 bliver et overgangsår. Det betyder, at hvis man står til at få en højere boligbeskatning – som det altså er tilfældet for 1 ud 5 – får man i stedet en skatterabat i 2024.
Det betyder, at du ikke kommer til at betale mere i første omgang end du ellers skulle have gjort ud fra de gamle regler.
Fordi hele formålet med de nye ejendomsvurderinger er, at boligbeskatningen løbende skal følge boligpriserne, kan du dog risikere, at skatten fortsætter op efter 2024. Hvis du bliver ramt af det, har politikerne indført en såkaldt ”indefrysningsordning”.
Indefrysningsordningen går kort fortalt ud på at man kan tage dele af den stigende skattebetaling og omdanne den til et lån. Dermed slipper man for at betale de højere skatteudgifter indtil man sælger sin ejendom.
Man skal dog være opmærksom på, at der vil løbe renter på lånet, hvis man vælger denne løsning.
Hvad bygger ejendomsvurderingerne overhovedet på?
Kritikerne hævder, at man ikke kan sætte hele det danske boligmarked på formel – men det er ikke desto mindre, hvad Vurderingsstyrelse har brugt årevis og et milliardbeløb på.
Problemet er ikke mindst, at der kan være et utal af faktorer, der spiller ind, når køber og sælger skal blive enige om prisen. Hvor langt er det eksempelvis til stranden? Kan man høre lyd fra en nærliggende motorvej? Og hvor meget værdi tilføjer et ekstra badeværelse egentlig?
Først om fremmest tager Vurderingsstyrelsens model udgangspunkt i 15 såkaldte reference-ejendomme. Det er boliger, der ligger i samme område, og som er blevet solgt inden for seks år. Ud fra disse salgspriser udregner man en kvadratmeterpris for området, og dermed har Vurderingsstyrelse en base, så at sige, at vurdere den enkelte bolig ud fra.
Derfra kan ting som boligens stand og alder spille ind, ligesom andre særtegn kan spille en rolle. Det kunne være tagtypen, opvarmningsmetoden, antallet af toiletter og badeværelser eller havudsigt, der spiller ind.
Hvor præcise ventes vurderingerne at være?
Netop præcisionen er det helt store spørgsmålstegn.
Det var nemlig for mange og for store fejlskud, der var årsagen til, at den daværende regering for et årti siden standsede det system, man havde dengang. Forud var gået hård kritik fra blandt andet statens vagthund, Rigsrevisionen.
For at imødekomme nogle af de fejlskøn, der alt andet lige vil komme, når man skal bygge en vurderingsmodel som denne, har man besluttet sig for et såkaldt ”forsigtighedsprincip”. Det går kort fortalt ud på, at man skærer 20 % fra vurderingen, når man fastsætter beskatningen.
Så hvis din bolig bliver vurderet til fem millioner kroner ud fra Vurderingsstyrelsens model her, bliver du altså beskattet som om, at vurderingen var fire millioner. Er vurderingen af din boligs værdi en million, vil beskatningen tage udgangspunkt i 800.000 kroner.
For at sige noget om, hvor præcist eller korrekt vurderinger lander, har Skatteministeriet og Vurderingsstyrelsen lavet nogle test. Her sagde man, at vurderingen ramte plet, hvis den lå inden for 20 % af en konkret handelsværdi.
Så hvis et hus blev handlet til en million, og vurderingen havde været maksimalt 200.000 kroner over eller under, anså man det altså for en korrekt vurdering i forhold til markedsprisen. I 2021 kunne dagbladet Børsen fortælle at ud fra denne præmis, ramte 71 ud af 100 vurderingen inden for skiven.
Det vil altså omvendt også sige, at 29 ud af 100 ramte mere end 20 procent skævt. Træfsikkerheden, som det kaldes, var altså 71 %. Til sammenligning var træfsikkerheden i det gamle system, ifølge Børsen, 64 %.
Kilde: TV 2
Fire ud af fem får skattelettelser
Som det ser ud nu, vil fire ud af fem boligejere få en skattelettelse med de nye ejendomsvurderinger. Og sådan ser det også ud i Nordjylland.
- Det er omkring 80 procent, der kan se frem til skattelettelser. Vi forventer helt klart, og det er også det, der er lagt ud, at størstedelen i Nordjylland vil opleve skattelettelser. Og det er nok også en af grundene til, at der ejendomsvurderingerne ikke har fyldt så meget heroppe i Nordjylland, siger ejendomsmægleren.
Foreløbig vurdering
Selvom der nu er kommet et nyt system for ejendomsvurderinger, er systemet ikke klar til at lave de endelige vurderinger.
I 2024 skal boligejene eksempelvis betale boligskat af en ejendomsvurdering for 2022.
Derfor udregnes der foreløbige vurderinger, og når den endelige beregning ligger klar vil boligskatten blive genberegnet og efterreguleret.
Det nye ejendomsvurderingssystem er sådan indrettet, at 2024 bliver et overgangsår. Det betyder, at hvis man står til at få en højere boligbeskatning – som det altså er tilfældet for 1 ud 5 – får man i stedet en skatterabat i 2024.
- Det er klart, at når vi står heroppe i det nordjyske, hvor vi forventer, at vi har den største andel af boliger, hvor de vil falde i boligskat, vil det alt andet lige betyde, at de vil blive mere attraktive.
- Omvendt vil der i de områder, hvor skatterne stiger, også være forbundet med usikkerhed, siger Simon Rye.
Om de nye ejendomsvurderingerne er gode for købere, sælgere og mæglere, må tiden vise.
- Altså vurderingen skal komme væsentligt hyppigere. Det er klart, at hvis man ikke har fået en ny vurdering i i hvert fald 10 år, vil der være stor usikkerhed forbundet med, hvordan det lige bliver, slutter ejendomsmægleren.
Se hele interviewet med Simon rye her:
