Analyse: Ulovlige aftaler kan koste kommunen hundredvis af millioner

Udbygningsaftaler har været velkendte i Aalborg Kommune, siden muligheden for den slags blev åbnet i 2007. Både under den forrige Venstre-rådmand og den nu afgående socialdemokratiske rådmand.

Der er mange spørgsmål, der melder sig i kølvandet på advokat-undersøgelsen af udbygningsaftaler i Aalborg Kommune - en undersøgelse, der konkluderer, at det i en række tilfælde har været så som så med frivilligheden, når bygherrer og kommunen indgik en sådan aftale.

I i hvert fald 15 sager er det ifølge rapporten tydeligt, at det er kommunen og ikke bygherren, der har foreslået at indgå en udbygningsaftale. Og det er klart i strid med loven. Det er alene dette aspekt - hvem der tog initiativet til en udbygningsaftale - advokatfirmaet i første omgang blev bedt om at granske. 

Andre spørgsmål, der ikke var med i kommisoriet, trænger sig imidlertid på:

Er der tale om magtfordrejning? Hvem har i givet fald givet ordre til, at kommunen skulle handle sådan? Og hvilket ansvar har politikerne i byrådet?

Ikke ulovlige 

Der er grund til at slå fast, at udbygningsaftaler som sådan ikke er ulovlige. De havde eksisteret ureguleret tidligere, men kom ind i planloven som en mulighed i 2007. Siden er rammerne for at bruge dem udvidet yderligere. Aftalen kan bruges til - når der laves lokalplan for et område - at aftale, at en bygherre betaler for infrastruktur (et fortov, et lyskryds, en vej).

Bygherrens interesse i at skyde penge i den slags er typisk, at hans byggeri får en højere værdi, hvis eksempelvis vejforholdene er i orden.

Det er også i overensstemmelse med loven, hvis en udbygningsaftale er med til at fremrykke lokalplanlægningen for et område eller udvide de byggemuligheder, der i forvejen var lagt op til, fremgår det af planloven.

Det slås imidlertid i loven fast som noget af det første, at en udbygningsaftale skal indgås "på opfordring fra en grundejer".

Bragte det selv op

Man skal til gengæld ikke spørge mange steder - i eller uden for Aalborg - for at finde eksempler på, at det har været kommunen, der har "inspireret" til at benytte dette redskab.

Som den nu hjemsendte direktør for by- og landskabsforvaltningen i Aalborg har sagt i et interview på TV2 Nord med henvisning til Spritten-projektet, så har kommunen i denne sag "bragt udbygningsaftaler på banen som et værktøj".

quote Det er helt, helt afgørende, at kommunen ikke gør en udbygningsaftale til en FORUDSÆTNING for, at der gives ja til et byggeprojekt. Sker dét, er der tale om magtfordrejning.

Søren Wormslev, politisk analytiker, TV2 Nord

I en statslig vejledning fra 2014 hedder det imidlertid, at "det er afgørende, at udbygningsaftaler sker på opfordring fra en grundejer. Kommunalbestyrelsen kan således alene indgå i et samarbejde, hvis grundejeren henvender sig frivilligt til kommunen, fordi grundejeren selv ønsker at indgå en udbygningsaftale om infrastruktur".

Må ikke være forudsætning for projekt

Det kan være uhyre svært at se, hvem der først siger det magiske ord "udbygningsaftale" i en dialog mellem en kommune og ejendomsudviklere. Ifølge advokatundersøgelsen er det i tilfældet Aalborg ekstra vanskeligt at efterspore, fordi der ikke konsekvent er lavet referater af møder med potentielle bygherrer.

Én ting er, hvem der tager initiativet. Noget andet er, hvad der herefter sker.

For når emnet "udbygningsaftale" er bragt på bane, er det helt, helt afgørende, at kommunen ikke gør en udbygningsaftale til en FORUDSÆTNING for, at der gives ja til et byggeprojekt.

Sker dét, er der tale om magtfordrejning.

Det har - med politisk accept - været en del af den normale procedure i Aalborg Kommune at indgå udbygningsaftaler, så længe muligheden har eksisteret. Det var det, da rådmanden hed Mariann Nørgaard (V), og det har det været under Hans Henrik Henriksen (S). De to har begge haft posten i otte år - i 15 af de 16 år i øvrigt med den nu hjemsendte Peder Baltzer som stadsarkitekt.

Bag facaden

Eksemplerne på aalborgensiske projekter, hvori der indgår udbygningsaftaler, er talrige: Da Ikea åbnede det nuværende varehus i 2010, bidrog virksomheden til etableringen af vejanlæg. Da Østerå skulle genåbnes, betalte A. Enggaard halvdelen af regningen. Aftalerne som sådan er ikke politisk behandlet - det er alene den lokalplan, sagsbehandlingen munder ud i. Ifølge loven skal udbygningsaftaler dog være offentligt tilgængelige. Så politikere (og andre) bør have kunnet se dem.

Dét, offentligheden ikke har kunnet se - og det er kernen i den aktuelle sag - er, hvilke forhandlinger der er gået forud. Har en bygherre, sådan som det er blevet hævdet, fået antydet, at han risikerede at få nej til et projekt, hvis han ikke indgik en udbygningsaftale?

quote Det er påfaldende, at det er en uortodoks, relativt urutineret ejendomsudvikler, Martin Nielsen, som råber op.

Søren Wormslev, politisk analytiker, TV2 Nord

En kommunal embedsmand, der ad denne vej har kunnet spare kommunekassen for nogle millioner, har måske følt, at han gjorde kommunen og dens borgere en tjeneste. Men har der gennem årene udviklet sig en måske ulovlig kultur, hvor skruen blev drejet for hårdt?

En kultur, som nogle ejendomsudviklere enten har tilpasset sig eller måske i nogle tilfælde ligefrem har set en fordel i - eksempelvis ved, at de ad denne vej kunne "købe" sig til en ekstra etage eller to?

Tog det ikke alvorligt

Det er påfaldende, at det er en uortodoks, relativt urutineret ejendomsudvikler, Martin Nielsen, som råber op, da han præsenteres for, hvad han oplever som et ulovligt krav om en udbygningsaftale. I by- og landskabsudvalget blev hans kritik i første omgang af embedsmændene udlagt som udtryk for, at han jo var ny i branchen og derfor uerfaren.

Næsten - og uden sammenligning i øvrigt - som da et nyvalgt medlem af Europa-Parlamentet, der sagde fra over for en tilsyneladende indarbejdet praksis, blev kaldt "en lidt forvirret pige fra Rebild"...

Foreløbig er to top-embedsmænd i Aalborg sendt hjem. Der forestår i kommunalt regi et større arbejde med at rede trådene ud. Inden det sker, vil den nuværende rådmand, Hans Henrik Henriksen, der i sensommeren overraskende bebudede sin afgang - og i dag desuden sygemeldte sig for resten af perioden - forlængst være fratrådt.

Over for Nordjyske Medier siger han, at politikerne i by- og landskabsudvalget har været "med til at fremme en kultur, når man bastant sidder og insisterer på, at det kræver vi af udviklerne". At det har været tilfældet, afvises dog meget klart af menige medlemmer af udvalget.

Store juridiske spørgsmål

Byrådet har nu bestilt en opfølgende redegørelse fra advokatfirmaet Horten, der er blevet bedt om at undersøge samtlige 57 udbygningsaftaler fra de seneste 10 år og ikke kun de 27, man i første omgang aftalte at udvælge. Dét kan udløse nye afsløringer. At man kun går ti år tilbage, skyldes, at længere tilbage er det udelukket, at der kan gøres krav på erstatning.

For dét er det næste, advokatfirmaet skal vurdere. Hvor står kommunen juridisk i forhold til eventuelle erstatningskrav? Der er ingen retspraksis at læne sig op ad.

Her er der ifølge advokatfirmaet to muligheder. Hvis udbygningsaftalerne betragtes som et privatretligt forhold, vil bygherrerne - for at kunne kræve erstatning - skulle bevise, at de har lidt et tab på udbygningsaftalen. Det er formentlig svært for de fleste at dokumentere. Dé boliger, der er bygget, er næppe blevet mindre værd, fordi bygherren har betalt for en vej hen til dem - måske snarere tværtimod.

Hvis derimod sagerne betragtes som myndigheds-afgørelser, gælder helt andre regler. Så vil man kunne gøre gældende, at Aalborg Kommune ulovligt har opkrævet en skat af bygherrerne. I så fald er der formentlig ingen vej tilbage: Kommunen må til lommerne og tilbagebetale måske hundredvis af millioner kroner.

Da Venstre efter valget 16. november skulle vælge, hvilken rådmandspost partiet ville have efter 1. januar, kunne partiet have valgt alt andet end by- og landskabs-forvaltningen. Det gjorde Venstre ikke. Nu ved Venstres førstemand i byrådet i Aalborg, Jan Nymark Thaysen, hvad der kommer til at fylde de første mange, mange måneder af hans tid som by- og landskabs-rådmand.


Seneste nyt

fra Nordjylland